Montag, 29 Januar 2018 15:37
Nachbereitung der Eigentümerversammlung - Informations- und Auskunftsrechte
In der Regel finden bis zu den frühen Sommermonaten die Eigentümerversammlungen für das abgelaufene Geschäftsjahr statt. Häufig beraten wir Mandanten im Anschluss an die Versammlungen dahingehend, welche Pflichten der Verwalter in Bezug auf die Zurverfügungstellung der Beschlusssammlung hat, bzw. inwiefern er weitere Rechenschaft durch Vorlage einer Versammlungsniederschrift/des Protokolls schuldet.
Grundsätzlich gelten im Wohnungseigentumsrecht die Fristen des § 46 WEG: Innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung muss der entsprechende Beschluss in einem gerichtlichen Verfahren angefochten/angegriffen werden, soweit man ihn für rechtswidrig hält; innerhalb eines weiteren Monats muss -zusätzlich zu weiteren Voraussetzungen- die Klage/die Beschlussanfechtung begründet werden.
Problematisch wird die Einhaltung der Anfechtungsfristen, wenn der Verwalter nicht rechtzeitig das Protokoll der Eigentümerversammlung übersendet. Denn liegt das Protokoll der Eigentümerversammlung nicht vor, ist manchmal zweifelhaft, mit welchem Ergebnis und welchen Inhalts ein Beschluss gefasst wurde. Liegt das Protokoll innerhalb der Monatsfrist des § 46 WEG nicht vor, kann der Anwalt also auch nicht genau überprüfen, ob eine Anfechtungsklage erfolgreich sein wird, oder nicht.
Wer als Eigentümer gleichzeitig seine Einheit vermietet, mag möglicherweise einem Irrtum auferliegen, wer von wem was verlangen kann. Denn im Mietrecht ist es z.B. wegen Einsichtnahme in Belege bezüglich der Nebenkostenabrechnung einheitliche Rechtsprechung, dass bei Unzumutbarkeit der Einsichtnahme dieser Belege -vor allem bei Ortsverschiedenheit zwischen Wohnort/Sitz des Vermieters und der Liegenschaft- der Mieter von dem Vermieter verlangen kann, dass entsprechende Belege übersandt werden.
Nun könnte man meinen, dass diese Rechtsprechung auch bei Ortsverschiedenheit der Wohnungseigentumsanlage und des Sitzes der Verwaltung Anwendung findet.
Dem ist aber grundsätzlich nicht so. Nur in ganz besonderen Ausnahmefällen kann die Vorlage der Niederschrift/des Protokolls an dem Ort der Wohnungseigentumsanlage gefordert werden. Grundsätzlich sollte der Eigentümer also in den Geschäftsräumen des Verwalters Einsicht nehmen.
Da der Verwalter verpflichtet ist, eine Protokollsammlung zu führen und diese unverzüglich nach der Eigentümerversammlung zu aktualisieren hat, kann grundsätzlich auch davon ausgegangen werden, dass die Unterlagen zur Einsichtnahme nach kurzer Vorankündigung in ordnungsgemäßer Art und Weise zur Verfügung gestellt werden.
Führt der Verwalter überhaupt keine Protokollsammlung, oder ist diese unordentlich geführt, so dass eine Prüfung nicht möglich ist, oder wird die Einsichtnahme durch den Verwalter verweigert, bestehen weitere Rechte des Eigentümers, ohne dass es hierdurch zu einem Rechtsnachteil des Eigentümers kommt.
Von der oben dargelegten Fallgestaltung sind solche Auskünfte zu unterscheiden, welche entweder ohne Bezug zu einer Eigentümerversammlung erteilt werden sollen, bzw. Auskünfte betreffend die Jahresabrechnung, bzw. den Wirtschaftsplan.
Grundsätzlich hat der Verwalter einfache Anfragen, wie z.B.: „Wurde die Handwerkerrechnung schon bezahlt?“ ohne weiteres den Miteigentümern zu beantworten.
Auskünfte betreffend die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan kann die Eigentümergemeinschaft gemäß § 28 WEG verlangen und zwar grundsätzlich nur im Rahmen der Eigentümerversammlung -durch Einführung eines entsprechenden Tagesordnungspunkts-. Verlangt die Eigentümergemeinschaft in der Versammlung keine Auskunft des Verwalters -durch Negativbeschluss- kann der einzelne Eigentümer die Auskunft auch eigenständig von dem Verwalter verlangen, wenn er ein besonderes Auskunftsinteresse nachweist, bzw. die Fragen nur seine eigene Abrechnung betreffen.
Die Rechtsanwälte Struck, Kaiserstraße 61, 44135 Dortmund beraten Sie umfassend bei rechtlichen Problemen auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts. Vereinbaren Sie gerne unverbindlich einen Besprechungstermin mit uns! Eigentümerversammlung
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