BFG: Vermietungstätigkeit trotz langer Überschussphase Liebhaberei
22. August 2018 Larissa Wagner
Das Bundesfinanzgericht hatte in einem kürzlich ergangenen Erkenntnis eine große Vermietung zu beurteilen, bei der nach langjähriger Gewinn- und Überschussphase ungeplante Verluste auftraten, und stufte diese als Liebhaberei ein. Die Vermietungstätigkeit betraf ein Wohnhaus, welches seit 1994 zur Hälfte als Geschäftsraum vermietet wurde. Die zweite Hälfte des Wohnhauses diente der Beschwerdeführerin als Wohnraum. Zuletzt wurde im Jahr 2003 ein Gewinn erwirtschaftet; in den Jahren 2004 bis 2011 wurde jedoch stets ein Verlust erzielt. Das Wohnhaus befand sich seit etwa 35 Jahren im Eigentum der Beschwerdeführerin und war bereits davor in Familienbesitz.
Ansicht der Finanzverwaltung.
Eine Geschäftsraumvermietung sei nach Ansicht der Finanzverwaltung als Liebhaberei zu qualifizieren, wenn die Gesamtgewinnerzielungsabsicht des Vermieters nicht mehr anhand objektiver Umstände nachzuvollziehen sei. Eine Beurteilung, ob Liebhaberei vorliege, habe anhand objektiver Kriterien von Jahr zu Jahr zu erfolgen, da es sich um eine sogenannte „große Vermietung“ handle. Diese Kriterien seien insbesondere Ausmaß und Entwicklung der Verluste, das Verhältnis der Verluste zu Gewinn bzw Überschuss, die Ursachen, weswegen kein Gewinn oder Überschuss erzielt wird, marktgerechtes Verhalten im Hinblick auf angebotene Leistungen und Preisgestaltung sowie Art und Ausmaß strukturverbessernder Maßnahmen. Gewinne aus früheren Jahren haben dagegen keinen Einfluss auf die Liebhabereibeurteilung im Jahr 2011. Im gegenständlichen Fall seien die Verluste seit Jahren konstant und es seien keine strukturverbessernden Maßnahmen gesetzt worden. Vielmehr sei der Mietzins aufgrund des sinkenden Mietzinsniveaus im Stadtzentrum der Gemeinde, in der das Wohnhaus gelegen ist, im Jahr 2010 sogar gesenkt worden. Weiters sei bei marktgerechtem Verhalten die Vermietungstätigkeit wohl zu beenden gewesen.
Nach Ansicht des Finanzamts diene die (wenn auch geringe) Geschäftsraummiete zumindest teilweise dazu, die Kosten der Beschwerdeführerin als Bewohnerin des Wohnhauses zu decken. Es lägen daher persönliche Motive für die Aufrechterhaltung der Vermietung und die Inkaufnahme der Verluste vor. Diese persönlichen Motive seien ein weiteres Indiz für das Vorliegen von Liebhaberei.
Die Absicht, einen Gesamtgewinn bzw Gesamtüberschuss zu erzielen, sei daher nicht erkennbar. Nach Ansicht der Finanzverwaltung liege daher keine Einkunftsquelle im Sinne des Einkommensteuergesetzes vor und sei die Vermietung daher als Liebhaberei zu beurteilen. Gegen die Bescheide der Finanzverwaltung wurde Beschwerde erhoben.
Erkenntnis des Bundesfinanzgerichts.
Das Bundesfinanzgericht folgte in seinem Erkenntnis im Wesentlichen den Ausführungen des Finanzamtes. Zusätzlich führte es aus, dass laut Literatur und Judikatur von Liebhaberei auszugehen sei, wenn trotz erkennbarer Aussichtslosigkeit des Erfolgs die Vermietungstätigkeit nicht eingestellt wird. Nach der Senkung der Geschäftsraummiete hätte für die Beschwerdeführerin zweifelsfrei erkennbar sein müssen, dass die Vermietung nicht mehr Erfolg bringend sein kann. Einnahmenüberschüsse könnten in Zukunft bei gleichbleibender Miete auch nicht erwartet werden. Da die Vermietungstätigkeit trotz der Erkennbarkeit der Aussichtslosigkeit eines wirtschaftlichen Erfolgs nicht eingestellt wurde, war ab dem Zeitpunkt der Erkennbarkeit der Aussichtslosigkeit von Liebhaberei auszugehen.
Das Bundesfinanzgericht sprach die Unzulässigkeit der Revision aus.
Auch nach langjähriger Gewinn- und Überschussphase kann eine Einkunftsquelle als Liebhaberei qualifiziert werden, wenn trotz Aussichtslosigkeit eines Erfolgs ab Erkennbarkeit dieser Situation die Betätigung nicht eingestellt wird.
Larissa Wagner
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