OLG Düsseldorf zur Verjährung von Gewährleistungsansprüchen bei Erneuerung einer Terrassenanlage
Filed under: Bau- und Architektenrecht — Schlagwörter: Anwalt, Ausbesserung, Bauwerk, Belag, Bodenplatte, Erneuerung, Gewährleistung, Neuerrichtung, Schultz, Terrasse, Verjährung — ihrrecht @ 06:57
Auch eine Terrassenanlage ist ein Bauwerk i.S.v. § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB. Hierauf hat das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 25.04.2019, Az. 5 U 91/18 hingewiesen und der im Instanzenzug immer wieder vertretenen Meinung, Erneuerungsarbeiten an Bauteilen wie z. B. Terrassen seien nicht einer Neuerrichtung gleichzustellen, weshalb die lange Verjährung für Bauwerke nicht anzuwenden sei, eine Absage erteilt (a. A. z. B. LG Düsseldorf, erstinst. Urteil vom 18.04.2018, Az. 6 O 427/14, vom OLG vorliegend aufgehoben).
Ein Bauwerk, im Sinne der Vorschrift ist eine unbewegliche, durch Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache (vgl. MüKo, BGB, 7. Aufl. 2018, § 634a Rn. 18), wobei die Verbindung mit dem Erdboden auch durch die eigene Schwere der Sache bewirkt sein kann (vgl. Staudinger, BGB, 2014, § 634a Rn. 20), so das OLG.
Zwar sei im Ansatz zutreffend die Unterscheidung, ob die Werkleistung in der erstmaligen Errichtung des Bauwerks besteht oder ob an einem Bestands-Bauwerk bloße Reparatur- oder Instandsetzungsarbeiten ausgeführt werden. Im letzteren Fall bedarf es näherer Betrachtung, ob es sich um in der Regel nicht unter die lange Verjährung fallende, bloße Ausbesserungen handelt, die eine einfache Werkleistung darstellen (vgl. MüKo BGB, 634a n. 22 m.w.N.), oder ob sie für den Bestand des Bauwerks von wesentlicher Bedeutung sind oder aus anderen Gründen einer Neuherstellung gleichzusetzen sind (vgl. im Einzelnen Staudinger, BGB, 2014, § 634a Rn. 21 m.w.N.).
Vorliegend war die Plattenverlegung im Mörtelbett auf einer schon vorher vorhandenen Betonplatte erfolgte, die auf dem Erdreich aufliegt. Die definitionsgemäße Verbindung mit dem Erdboden wird vorliegend durch die feste Verlegung auf der Bodenplatte hergestellt, die ihrerseits nach Gewicht, Ausmaß und Zweck nicht zur Entfernung vom Erdboden geeignet ist. Das Vorliegen eines Bauwerks ist vom BGH insbesondere bejaht worden für die Herstellung einer Pflasterung (vgl. BGH NJW-RR 1993, 592 – Betonformsteine auf Kiestragschicht sowie BGH NJW-RR 1992, 849 – Betonformsteine auf Schotterbett). Es sei nicht ausschlaggebend, dass die Pflastersteine ohne besondere Beeinträchtigung wieder lösbar seien. Entscheidend sei dagegen neben der Bestimmung zur dauernden Nutzung die für Bauwerke typische Risikolage, welche der Risikozuordnung durch die längere Verjährungsfrist für Bauwerke zugrunde liege. Qualität und Nutzbarkeit des Belages hingen entscheidend auch von der Qualität des Unterbaues ab. Dieser sei verdeckt und berge dementsprechend die für Baumängel typischen Risiken (BGH, jeweils aaO). Dies trifft auch auf den vorliegenden Terrassenbelag uneingeschränkt zu.
Letztendlich greife daher vorliegend die 5-jährige Verjährungsfrist für Bauwerke, so das OLG.
OLG Düsseldorf zur Nachforschungspflicht von Erben beim Immobilienverkauf
Filed under: Erbrecht, Zivilrecht/Verfahrensrecht — Schlagwörter: Anwalt, Arglist, Erben, Erkundungspflicht, Gewährleistung, Immobilie, Kaufvertrag, Käufer, Mängel, Nachforschungspflicht, Schultz, Verkauf, Verkäufer, Vertrag — ihrrecht @ 11:11
Fällt eine Immobilie in einen Nachlass und wird durch die Erben verkauft, so sind an sie keine höheren Anforderungen zu stellen als an andere Verkäufer. Sie haben keine gesonderte Nachforschungs- oder Erkundungspflicht. Für sie gilt, was für andere Verkäufer von Immobilienobjekten auch gilt: Kennen sie einen Mangel oder halten einen solchen für möglich, müssen die den potentiellen Käufer unterrichten. Bleibt ihnen leichtfertig oder grob fahrlässig ein Mangel verborgen, haften sie bei zulässig ausgeschlossener Gewährleistung nicht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.03.2019, Az. 24 U 124/17).
Das OLG hat darauf hingewiesen, daß die Erben keine Erkundungspflicht bezüglich des Objekts hatten, in dem sie seit Jahren selbst nicht mehr gewohnt haben und demgemäß nicht nach etwaigen verborgenen Mängeln suchen mussten. Ihre Angabe, dass ihnen versteckte Mängel nicht bekannt sind, ist ihnen deshalb nicht zu widerlegen und sie haben damit auch keine Angaben "ins Blaue hinein" gemacht.
Ein arglistiges Verschweigen ist nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2013, a.a.O. Rz. 12; Urteil vom 7. März 2003 – V ZR 437/01). In der Entscheidung vom 12. April 2013 hat der BGH nochmals klargestellt, dass es für die Feststellung der Arglist nicht ausreicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde (vgl. BGH, a.a.O., Rz. 13).
OLG Schleswig zur Haftung des Architekten für Schwarzarbeit
Filed under: Bau- und Architektenrecht — Schlagwörter: Anwalt, Architekt, Bauherr, bösgläubig, Gewährleistung, gutgläubig, Haftung, illegal, Schadensersatzanspruch, Schultz, Schwarzarbeit — ihrrecht @ 06:11
Bezahlt der Bauherr Bauhelfer "schwarz", stehen ihm gegen die Bauhelfer keine Erfüllungs-, Schadenersatz- oder Gewährleistungsansprüche zu. Hat der Architekt von der illegalen Beschäftigung der Bauhelfer keine Kenntnis, kann ihn der Bauherr nicht auf Schadensersatz in Anspruch nehmen (OLG Schleswig, Urteil vom 22.03.2018, Az. 7 U 48/16).
Das OLG Schleswig hat in seiner Entscheidung noch einmal betont, dass den Bauherren gegen die Bauhelfer, die sie mit 10,00 Euro/h in bar entlohnt und ohne die erforderlichen Meldungen an die Bauberufsgenossenschaft und Abführung der erforderlichen Beiträge an die Sozialversicherung beschäftigt hatten, weder vertragliche Erfüllungs- noch Schadenersatz- oder Gewährleistungsansprüche zustanden (vgl. OLG Schleswig, Urteil vom 16.08.2013, Az. 1 U 24/13; BGH Urteil vom 10.04.2014, Az. VII ZR 241/13, NJW 2014, 1805 – 1807). Der Schwarzarbeiter und derjenige, der Schwarzarbeiter beschäftigt, verdienen nach dem Zweck des SchwarzArbG keinen Schutz., so das OLG. Die jeweiligen Dienstverträge mit den Bauhelfern sind wegen Verstoßes gegen § 1 Abs. 2 Nr. 1, SchwarzArbG nach § 134 BGB nichtig.
Unterstellt, so der Senat, der beklagte Architekt habe von der illegalen Beschäftigung der Bauhelfer nichts gewusst, könnte es gemäß § 242 BGB eine unzulässige Rechtsausübung darstellen, wenn die klagenden Bauherren nunmehr Gewährleistungs-/Schadensersatzansprüche gegen den insoweit gutgläubigen, baubegleitenden Architekten geltend machen. Dies wäre wohl mit dem generalpräventiven Zweck des Schwarzarbeitsverbots nicht vereinbar.
OLG Celle zum Verzicht auf die Einrede der Verjährung
Filed under: Bau- und Architektenrecht, Zivilrecht/Verfahrensrecht — Schlagwörter: Anwalt, Einrede, Gewährleistung, Mängel, Schult, Verjährung, Verjährungsfrist, Verzicht, Wirkung — ihrrecht @ 12:43
Rügt der Auftraggeber kurz vor Ablauf der Gewährleistungsfrist Mängel und verzichtet der Auftragnehmer auf die Erhebung der Einrede der Verjährung, ohne diesen Verzicht zeitlich zu begrenzen, verjähren etwaige Mängelansprüche des Auftraggebers in 30 Jahren. Hierauf hat das OLG Celle mit Urteil vom 15.06.2017, Az. 6 U 2/17 hingewiesen. Der BGH hat mit Beschluss vom 25.10.2017, Az. VII ZR 145/17 die Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen. BGH: Nichtigkeit des Werkvertrages auch bei nachträglicher Schwarzgeldabrede!
Filed under: Bau- und Architektenrecht — Schlagwörter: Gewährleistung, Mängelansprüche, Rückzahlungsansprüche, Rechnung, Schwarzgeld, Umsatzsteuer, Werkvertrag, Zahlungsansprüche — ihrrecht @ 10:34
Der BGH hat bereits in der Vergangenheit in mehreren Urteilen entschieden, dass Werkverträge bei einer (auch nur teilweisen) "Ohne-Rechnung-Abrede" oder “Schwarzgeldabrede” nichtig sind, wenn die Parteien bewusst gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG verstoßen, indem sie vereinbaren, dass für eine Barzahlung keine Rechnung gestellt und keine Umsatzsteuer gezahlt werden sollte (vgl. § 14 Umsatzsteuergesetz). In solchen Fällen bestehen keine gegenseitigen Ansprüche der Parteien, weder Mängelansprüche noch Rückzahlungsansprüche des Bestellers noch Zahlungsansprüche des Werkunternehmers (siehe BGH, Urteile vom 1. August 2013, Az. VII ZR 6/13; vom 10. April 2014, Az. VII ZR 241/13 sowie vom 11. Juni 2015, Az. VII ZR 216/14).
Der BGH hat diese Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von Werkverträgen, die gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes (SchwarzArbG) verstoßen, nunmehr erweitert. Ein Vertrag ist demnach auch dann gemäß § 134 BGB nichtig, wenn die Parteien nachträglich vereinbaren, dass für eine Barzahlung keine Rechnung gestellt und keine Umsatzsteuer gezahlt werden soll (BGH, Urt. v. 16.03.2017, Az. VII ZR 197/16).
Nach Ansicht des BGH wird der Vertrag durch die "Ohne-Rechnung-Abrede" so abgeändert, dass er nunmehr von dem Verbot des § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG erfasst wird.
Im entschiedenen Fall hatten die Parteien zunächst einen Werkvertrag über Arbeiten zum Preis von 16.164,38 Euro geschlossen. Kurze Zeit später einigte man sich darauf, dass der Unternehmer eine Rechnung lediglich über einen Betrag von 8.619,57 Euro erstellen solle. Weitere 6.400 Euro sollten in bar gezahlt werden. Den Betrag der so erstellten Rechnung überwies der Besteller; weitere Zahlungen leistete er in bar.
Der Auftraggeber begehrte vom Unternehmer Rückerstattung geleisteten Werklohns in Höhe von 15.019,57 € wegen Mängeln. Die Klage hatte in allen Instanzen keinen Erfolg.
BGH: Bauvertrag: Sicherheit in Höhe von 8 % durch AGB unwirksam!
Filed under: Bau- und Architektenrecht — Schlagwörter: Anwalt, Bauvertrag, Bürgschaft, Gewährleistung, Gewährleistungsbürgschaft, Schultz, Sicherheitseinbehalt, Vertragserfüllungsbürgschaft — ihrrecht @ 13:57
In Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers eines Bauvertrags enthaltene Vertragsklauseln, wonach Gewährleistungsansprüche bis zur vorbehaltlosen Annahme der Schlusszahlung des Auftraggebers in Höhe von 8% der Auftrags- bzw. Abrechnungssumme durch Bürgschaften gesichert sind, benachteiligen den Auftragnehmer unangemessen und sind daher unwirksam. Dies hat der BGH mit Urteil vom 22.01.2015, Az. VII ZR 120/14 ausgeführt.
In dem seitens des BGH entschiedenen Fall war im Bauvertrag vom Auftragnehmer (AN) eine Vertragserfüllungsbürgschaft von 5% der Auftragssumme gefordert. Zudem musste der AN als Sicherheit für die Gewährleistung einen Sicherheitseinbehalt in Höhe von 3% von der Schlussrechnung hinnehmen. In den Besonderen Vertragsbedingungen (BVB) war vorgesehen, dass die Vertragserfüllungsbürgschaft nach Empfang der Schlusszahlung und Erfüllung aller bis dahin erhobenen Ansprüche auf Verlangen des AN in eine Gewährleistungsbürgschaft umgewandelt wird. Weiter war in den Zusätzlichen Vertragsbedingungen (ZVB) geregelt, dass die Urkunde über die Vertragserfüllungsbürgschaft unter anderem "nach vorbehaltloser Annahme" der Schlusszahlung zurückgegeben wird.
Nach Ansicht des BGH können in ihrem Zusammenwirken die Klauseln dazu führen, dass der Bauherr für einen erheblichen Zeitraum über die Abnahme hinaus in Höhe von 8% gesichert ist. Dies sei zu viel, bereits eine Sicherheit in Höhe von 7% hatte der Senat in seinem Urteil vom 01.10.2014, Az. VII ZR 164/12 für unwirksam erachtet.
OLG Schleswig: Schwarzgeldabrede? Keine Gewährleistungsansprüche! (Entgegen BGH VII ZR 42/07 und VII ZR 140/07)
Filed under: Bau- und Architektenrecht, Zivilrecht/Verfahrensrecht — Schlagwörter: Gewährleistung, Handwerker, Rechtsanwalt, Schultz, Schwarzarbeit, Schwarzgeld — ihrrecht @ 09:10
Wird ein Werkvertrag geschlossen und vereinbaren beide Parteien, dass die Handwerkerleistungen ohne Rechnung erbracht werden sollen, damit der Umsatz den Steuerbehörden verheimlicht werden kann (sog. Schwarzgeldabrede), ist der gesamte Vertrag nichtig mit der Folge, dass dem Besteller keine Gewährleistungsrechte wegen Mängeln zustehen. Dies hat das OLG Schleswig mit Urteil vom 21.12.2012, Az. 1 U 105/11 entschieden und ist damit von der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes abgerückt.
Die Bestimmungen des § 1 Abs. 2 SchwarzArbG seien Verbotsgesetze im Sinne des § 134 BGB, so das OLG. Verstoßen beide Vertragsparteien dagegen, so führt dies zur Nichtigkeit des Werkvertrages (Armbrüster in: MüKo-BGB, 6. Aufl., § 134 Rn. 77; Palandt/Ellenberger, BGB, 71. Aufl., § 134 Rn. 22; Bosch, NJOZ 2008, 3044, 3049; Pauly, MDR 2008, 1196; Armbrüster, JZ 2008, 1006, 1008). Das folge aus einer Auslegung des Schutzzwecks des § 1 SchwarzArbG. Dem Zweck, die Bekämpfung von Schwarzarbeit zu intensivieren, ist am besten gedient, wenn ein Verstoß gegen ihre Erscheinungsformen zu einer Gesamtnichtigkeit des Vertrages führt (Bosch, a. a. O.). Eine Teilnichtigkeit nur der Abrede, keine Rechnung für die Werkleistung zu stellen, würde nicht die notwendige Abschreckungswirkung entfalten.
Die Nichtigkeit des Vertrages führe dazu, dass der Klägerin gegen den Beklagten keine Gewährleistungsansprüche zustehen. Die anderslautenden Entscheidungen des Bundesgerichtshofs seien nach Auffassung des Senats überholt.
Der Bundesgerichtshof hat in zwei Entscheidungen aus dem Jahr 2008 (VII ZR 42/07 und VII ZR 140/07, NJW-RR 2008, 1050 und 1051) entschieden, dass der Werkunternehmer sich bei einem Bauvertrag nach Treu und Glauben nicht auf die Nichtigkeit des Vertrages aufgrund einer Ohne-Rechnung-Abrede berufen dürfe, um seinen Gewährleistungspflichten zu entgehen. Nach Ansicht des BGH könne offenbleiben, ob der Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot die Berufung auf Treu und Glauben ausschließe. Denn der Werkvertrag sei aufgrund der Ohne-Rechnung-Abrede nicht ohne weiteres nichtig, nichtig sei nur diese Abrede selbst. Der übrige Vertrag werde allenfalls unter Anwendung des § 139 BGB nichtig. Diese Bestimmung sei jedoch disponibel. Der Verstoß gegen Treu und Glauben folge aus der spezifischen Interessenlage der Parteien. Bei einem Bauvertrag erbringe der Unternehmer regelmäßig Leistungen an dem Grundstück des Bestellers. Eine Rückabwicklung des Vertrages stoße gewöhnlich auf erhebliche Schwierigkeiten. Der Besteller werde bei einer mangelhaften Bauleistung belastet, weil sein Eigentum durch das mangelhafte Werk beeinträchtigt werde. Diese spezifische Interessenlage sei für den Unternehmer erkennbar, der den nichtigen Bauvertrag durch die Erbringung seiner Leistung ins Werk setze. Er setze sich zu seinem bisher auf Erfüllung des Vertrages gerichteten Verhalten in Widerspruch, wenn er sich nunmehr auf die Nichtigkeit des Vertrages berufe.
Diese Entscheidung ist nach Ansicht des OLG Schleswig zu einer überholten Rechtslage ergangen – die streitgegenständlichen Verträge waren vor 2004 geschlossen worden -, bei der allein Steuervorschriften als Verbotsgesetz herangezogen werden konnten und allein zur Nichtigkeit der Ohne-Rechnung-Abrede führten. Gegenüber dieser Rechtslage habe der Gesetzgeber in der Zwischenzeit durch die Änderung des Schwarzarbeitsgesetzes und des Umsatzsteuergesetzes seine Missbilligung von Steuerhinterziehung im Zusammenhang mit der Erbringung von Bauleistungen verdeutlicht. Seit der Einführung des § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG mit Wirkung ab dem 1. August 2004 handelt es sich bei dieser Vertragsgestaltung um einen Tatbestand der Schwarzarbeit. Außerdem wurde mit § 14 Abs. 2 Nr. 1 UStG die Rechnungslegungspflicht des Unternehmers gegenüber Privaten bei der Erbringung von Bauleistungen festgelegt.