Immobilienstandort Stuttgart-Finanzstarke Landeshauptstadt mit hoher Lebensqualität
Charakteristisch für die baden – württembergische Landeshauptstadt Stuttgart sind ihre leistungsstarke Bildungs- und Forschungslandschaft sowie ihre überdurchschnittlich hohe Wirtschafts- bzw. Finanzkraft. Entsprechend erzielte Stuttgart im Jahre 2016 Steuereinnahmen in Höhe von 1635 Euro pro Kopf. Das jährliche Haushaltseinkommen liegt laut statistischer Auswertungen im Schnitt bei rund 50000 €. Die hohen Steuereinnahmen, die deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt liegen, belegen die Ausnahmestellung der Landeshauptstadt. Somit benötigt Stuttgart minimale Kassenkredite. Gleichzeitig prägen hohe Investitionsausgaben die Region. Die hohe Finanzkraft forciert Standortvorteile, die Infrastruktur und Standortqualität Stuttgarts zusätzlich fördern. Die dortige Arbeitslosenquote betrug im Juli 2018 lediglich 3,6 %.
Ergänzend besitzt die Metropole eine verhältnismäßig hohe Lebensqualität. Da die Stadt gute berufliche Perspektiven und hochwertige Studienangebote bietet, ist sie ein überregionaler Anziehungsort. Demnach herrscht im Stadtgebiet flächendeckend ein Nachfrageüberhang, der langfristig Wertsteigerungen und attraktive Renditen verspricht. Experten bezeichnen die Entwicklungen auf dem städtischen Immobilienmarkt als “ Verstetigung auf hohem Niveau“. Deshalb wird das Eigenheim in der Neckar – Metropole zunehmend zum Luxusgut stilisiert.
Nachhaltig interessanter Immobilienstandort
Als Immobilienstandort ist Stuttgart unter Berücksichtigung aller Aspekte sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger außergewöhnlich attraktiv. Einer Studie des Kölner “ Instituts für Wirtschaft“ zufolge schafft Stuttgart bundesweit neben Berlin den wenigsten Wohnraum. Deshalb ist der Erwerb einer Immobilie im Stadtgebiet grundsätzlich als eine nachhaltig gewinnbringende Investition einzustufen. Wer auf eine nachhaltige Vermietbarkeit der Objekte achte, könne nach Aussage von Maklern nichts falsch machen. Allerdings sind Kauf-, Miet- und Grundstückspreise im städtischen Gebiet verhältnismäßig hoch angesiedelt. Dies setzt eine hinreichende finanzielle Solvenz potentieller Immobilienkäufer voraus. Die Renditen für Bestands- Immobilien liegen laut statistischer Erhebungen im gesamten Stadtgebiet zwischen 3 und 8 %. Im gehobenen Preissegment erzielten Anleger im Jahre 2016 für ihre Objekte im Stadtgebiet bis zu 12 % Rendite in der Spitze.
Die Kosten sind von Baujahr, Ortsteil und Objektgröße der einzelnen Immobilien abhängig. Laut offiziellem Mietspiegel zahlen Mieter derzeit im Stadtgebiet durchschnittlich 8, 95 € / m ². In der Spitze sind Quadratmeterpreise bis zu maximal 16,30 €/ m ² für die Kaltmiete aufzuwenden. Die Preise für Bestandswohnungen steigen jährlich um rund 15 %. Durchschnittlich zahlten Käufer im Mai 2018 3555 €/ m ². Für Neubauten waren während des entsprechenden Zeitfensters im Schnitt 5894 € / m² zu entrichten. In Einzelfällen waren je Quadratmeter 10000 € aufzubringen. Im April 2018 war eine neue Eigentumswohnung in der Innenstadt mit 100 m²- Wohnfläche mit durchschnittlichen Kosten in Höhe von 800000 € verknüpft. Inklusive Baunebenkosten müssen somit rund 825000 € für die Objekte bezahlt werden. Im Verhältnis dazu lagen die Quadratmeterpreise für einen Neubau in Innenstadtlage im Jahre 2012 um etwa 55 % niedriger.
Die Käufe im Luxussegment stagnieren aktuell im Stadtgebiet. Im letzten Quartal des Jahres 2017 wurden demnach lediglich zwei Vertragsabschlüsse von hochpreisigen Objekten dokumentiert. In das Luxussegment fallen Objekte, die mit Quadratmeterpreisen über 10000 € einhergehen. Derartige Immobilien werden im Fachjargon als “ Cloud No 7″ tituliert. Zusätzlich registrieren Gutachter einen flächendeckenden Rückgang der verkauften Objekte. Während im Kalenderjahr 2013 2886 Wohnungen aus dem Bestand verkauft wurden, lag die Anzahl der diesbezüglichen Abschlüsse im Jahre 2017 bei 2346. Eine analoge Entwicklung spiegelt die Anzahl der Verkäufe von Neubauwohnungen im direkten Vergleich der Jahre 2016 und 2017 wieder. 2016 wurden 691 Einheiten verkauft. Demgegenüber betrug die Zahl der Abschlüsse im Kalenderjahr 2017 481.
Fortwährend wachsender Wohnraumbedarf
Stuttgart besitzt ein kontinuierlich positives Bevölkerungswachstum, das durch den permanenten Zuzug junger Menschen intensiviert wird. So leben in der Neckar- Metropole derzeit rund 28000 Studenten, die vorwiegend kleine und möblierte Apartments benötigen. Gemäß der langfristigen demographischen Entwicklung wächst im Stadtgebiet zudem der Bedarf nach altersgerechtem Wohnraum. Deshalb generiert Stuttgart nachhaltig gute Perspektiven für den Immobilienmarkt.
Aussicht für neue Wohnflächen
In Stuttgart finden Kaufinteressenten ausschließlich kleine Baugebiete vor. Große Flächen auf denen potentieller neuer Wohnraum geschaffen wird, existieren nicht. Die topographischen Gegebenheiten der Stadt begrenzen die verfügbaren Gebiete, um neuen Wohnraum zu schaffen. Daher dominieren kleine Baugebiete den Stadtraum. Bauvorhaben mit einem signifikanten Anteil an Eigentumswohnungen sind in absehbarer Zeit nicht geplant. Außerdem werden Neubauprojekte von Wohnungen bereits überwiegend im Zuge der Planungsphase verkauft. Hohe Grundstückskosten, strengere Anforderungen an die Bauqualität und ein deutlicher Nachfrageüberhang begünstigen die Etablierung von Immobilienpreisen im Spitzenpreisniveau in sämtlichen Stadtbezirken. Spitzenwerte werden insbesondere für Dachgeschoss – oder Penthouse- Wohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 100 m² in Verbindung mit großen Balkonen und Dachterrassen verlangt. Die Stadt plant derzeit die Neuentwickelung der Europaviertels. Voraussichtlich werden in diesem Rahmen nur geringe Einheiten der Immobilien auf den Wohnungsmarkt gelangen.
Der Wohnungsmarktbericht “ Stuttgart 2017″ der „Volksbank Stuttgart“ dokumentiert, dass der relativ geringe Anteil an Neubauten im fortwährenden Widerspruch zur tatsächlichen Nachfragesituation steht. Daher werden Projekte zum Bau von Reihen – und Doppelhäusern nur in vereinzelten Stadtteilen in verhältnismäßig niedriger Konzentration realisiert. Das damit verbundene geringe Angebot und die gestiegenen Grundstückskosten sogen für eine massive Verteuerung von Reihen- und Doppelhäusern. Objekte dieses Segments erzielen aktuell Preisrekorde. Eine Entspannung der Situation ist mittelfristig objektiv nicht zu erwarten.
Wegen der konstanten Preisentwicklung nach oben setzen verstärkt Verdrängungsprozesse ein. So können sich Haushalte mit mittleren oder niedrigen Einkommen den Wohnraum in den begehrten Wohnlagen nicht mehr leisten. Wegen des geringen sozialen Wohnungsbaus sind diese Personengruppen dazu gezwungen dauerhaft in umliegende Gemeinden oder Randlagen Stuttgarts abzuwandern.
Begehrteste Wohnlagen in Stuttgart
Als begehrteste Viertel gelten Stuttgarts Halbhöhenlagen (HHL). Ergänzend zählen die Stadtteile “ Bad Cannstatt“, “ Möhringen“ und “ Birkach“ zu den feinsten Adressen der Stadt. Grundsätzlich werden in “ Degerloch“, “ Sillenbuch“ und den Innenstadtbezirken die höchsten Bodenrichtwerte erzielt. Der Bodenrichtwert dient als Instrument, um das jeweilige Preisniveau von Grundstücken objektiv zu bestimmen. Insider sehen zudem im “ Rosensteinviertel“, das sich durch seine innerstädtische, grüne Lage auszeichnet, ein vielversprechendes Potential. Deshalb prognostizieren Branchenkenner dem Viertel ein Anziehen der Immobilienpreise in naher Zukunft. Zusätzlich bergen “ Bad Cannstatt“ oder das Areal hinter der “ Villa Berg“ aufgrund ihrer unmittelbaren Nähe zum Wasser die Möglichkeit den Trend zum Wohnen am Wasser zu bedienen. In diesen Regionen erwarten Makler daher ein massives Preiswachstum innerhalb der nächsten Jahre.
Stuttgart – Schönberg verfügt über eine schone Südhanglage. Das Viertel bestimmen große Grundstücke, zurückgenommene Bebauung und die direkte Nähe zu einem ausgedehnten Naturschutzgebiet. Kleine Mehrfamilien- und großzügige Einfamilienhäuser kennzeichnen die Physiognomie des Quartiers. Der Stadtteil ist relativ schlecht an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden. Wegen der außergewöhnlichen Exklusivität und der hohen Lebensqualität im Viertel gelangen selten Objekte zur Veräußerung auf dem Markt. Schönberg ist aufgrund dessen ein Geheimtipp unter Eigenheimkäufern.
In “ Bad Cannstatt“ ist die Straße “ Im Geiger“ als außerordentlich beliebt einzuordnen. Das begrünte Wohngebiet besitzt eine gewachsene Bebauung und eröffnet mit Hilfe seines Standortes wunderschöne Perspektiven auf die Stadt.
Im Viertel “ Degerloch“ nimmt der Straßenzug “ Auf dem Haigst“ eine Sonderposition im Immobiliensektor ein. Das Viertel in idyllischer Halbhöhenlage ist durch die Zahnradbahn optimal an das Zentrum angeschlossen. Wer trainiert ist, legt die Distanz zum Stadtzentrum fußläufig innerhalb eines kurzen Zeitfensters zurück. Die exponierte Lage der Straße ermöglicht einen atemberaubenden Ausblick auf die Neckar – Metropole.
In dem Stadtteil “ Sillenbuch“ besticht die “ Trossinger Straße“ durch ihre lockere Bebauung und ihre Weitläufigkeit. Der Aufbau des Straßenzuges erzeugt ein authentisches ländliches Gefühl innerhalb des Stadtgebietes. Somit vermittelt die Straße einen Wohlfühlcharakter, der zur Entschleunigung des urbanen Lebens beiträgt. Ebenfalls in “ Sillenbuch“ liegt das begehrte Wohngebiet zwischen Dattelweg und Olivenstraße. Das Areal grenzt an das Naturschutzgebiet Eichenhain. Deshalb bieten Objekte an diesem Standort eine hohe Lebensqualität mit einem ausgeprägten Erholungswert.
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