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Mai122016
Der Marbella IMMOBILIENMARKTBERICHT 2016
By Christopher Clover
Kategorien: Nachrichten über Immobilien und Immobilienmärkte	Christopher Clover schreibt seit mehr als 46 Jahren über den Immobiliensektor in Marbella.
Der Immobilienmarkt in Marbella befindet sich nun im fünften Jahr seiner Erholung, seit Ende 2007 und 2008 die Blase platzte. Der Verkauf von Wohnung stieg 2015 um 9,83% im Vergleich zum Verkaufsvolumen im Jahr 2014, und hat fast denselben Stand erreicht wie im Krisenvorjahr 2006. Die Preise für Immobilien in den begehrtesten Wohngegenden von Marbella beginnen wieder zu steigen.
Ein ähnliches Bild zeichnet sich auch im restlichen Spanien ab, obschon die Erholung des nationalen Marktes im Vergleich zu Marbella einige Jahre hinterherhinkt. Marbellas „Senkrechtstart“ ist eine Folge der Tatsache, dass es Käufer aus vielen verschiedenen Ländern gibt, während auf dem restlichen Markt hauptsächlich spanische Käufer und Verkäufer dominieren. Man kann infolgedessen durchaus behaupten, dass die Genesung des spanischen Immobilienmarktes im aktuellen Wirtschaftszyklus seinen Anfang in Marbella nahm.
Nachstehend haben wir einige der wichtigsten Marktindikatoren aufgelistet:
1. Verkaufsvolumen.
Wie sich aus der unten stehenden Tabelle ersehen lässt, wurden 2015 4.390 Immobilen in Marbella verkauft, und das Verkaufsvolumen liegt damit nur 1% unter dem des Boomjahres 2006 vor der Krise, in dem 4.432 Objekte den verkauft wurden.
Interessanterweise ist 2015 die Wachstrumsrate der Verkäufe gegenüber dem Vorjahr gesunken; der Anstieg der Verkaufzahlen im Jahr 2014 lag im Vergleich zu 2013 bei sage und schreibe 28,3%. Die Gründe hierfür sind leicht zu erklären: In Marbella gab es eine aufgestaute große Nachfrage nach Immobilien, da viele Käufer auf den Tiefststand der Verkaufspreise gewartet hatten, bevor sie kauften. 2012 und 2013 wurde es offensichtlich, dass schon 2011 der absolute Tiefpunkt erreicht worden war, und die Schnäppchenjäger unter den Käufern beeilten sich, ihre Käufe vor einer erneuten Preissteigerung unter Dach und Fach zu bringen. Da ein Großteil dieser aufgestauten Nachfrage befriedigt wurde, sank die Wachstumsrate beim Verkauf der Wohnimmobilien im Jahr 2015 gegenüber dem Vorjahr 2014 deutlich ab, liegt aber immer noch bei gesunden 9,83%.
2. Preise nach wie vor auf einem erschwinglichen Stand wie im Jahr 2004
Während allen veröffentlichten Indikatoren zufolge die Preise wieder steigen, liegen sie landesweit nach wie vor 28,4% unter dem Höchststand (Quelle: www.registradores.org) und somit auf einem ähnlichen Level wie zuletzt 2004. Panoramas eigene Aufzeichnungen zeigen, dass die Preise in Marbella heute ca. 20% unter dem Höchststand liegen, mit bemerkenswerten Ausnahmen bei Objekten in Spitzenlage, die ihre Preise sehr viel stabiler halten, konnten als Immobilien in anderen Gegenden und heute lediglich 10 bis 15% unter den Höchstwerten liegen.
3. Preise steigen landesweit an
Letztes Jahr stiegen die Preise überall in Spanien um 4,2%. Neubauten stiegen um 5,8%, Objekte aus zweiter Hand um 4%.(Quelle: Landesamt für Statistik, www.ine.es).
Einen weiteren Beweis für die verbesserte Marktsituation liefern die zahlreichen Eigentümer von Immobilien in der Gegend von Marbella, die im Falle eines Verkaufs ihre Preise allmählich wieder hochsetzen: Letztes Jahr erhöhte jeder dritte Eigentümer den Verkaufspreis für seine durch Panorama angebotene Immobilie, anstatt ihn zu senken (die meisten Eigentümer passen die Preise nach und nach ebenfalls an). Dies ist ein starker Kontrast zu dem generellen Trend des Preisverfalls in den letzten acht Jahren.
4. Die Zahl der Zwangsversteigerungen durch Banken ist bedeutend gesunken.
2015 sank die Zahl der landesweit durch Banken betriebenen Zwangsversteigerungen von Eigenheimen um 13%, nachdem sie seit 2008 Jahr um Jahr zugenommen hatte (Quelle: www.ine.es). Dies ist ein weiterer Hinweis darauf, dass der Markt sich erholt.
5. Bauprojekte in Marbella
Statistiken der Architektenkammer von Málaga (siehe nachstehende Abbildung) zeigen die Anzahl der genehmigten Bauprojekte und zertifizierten Abnahmeerklärungen für fertig gestellte Neubauten zwischen 2010 und 2015. Auch dies sind Anzeichen für die gute Genesung des Marktes.
6. Tourismus legt weiter stark zu.
Immobilienverkäufe hängen eng zusammen mit einem hochwertigen Tourismus. Konflikte und Kriege in vielen außereuropäischen Ländern, der sinkende Eurokurs im Vergleich zum Dollar und zum englischen Pfund, sowie das hervorragende Klima in Spanien ziehen zahlreiche Touristen an. 2015 stieg der Zustrom um 4,9%, und es wurde ein Rekordjahresabschluss von 68,1 Mio. Touristen verzeichnet (Quelle: www.ine.es).
Einer im Februar veröffentlichten Verlautbarung zufolge gaben ausländische Touristen in Spanien letztes Jahr die Rekordsumme von 67.386.000,000 € aus (Quelle: pressdigital.es, 5. Februar 2016).
In Marbella sind die Tourismuszahlen sehr interessant (siehe Abbildung rechts). Besonders bemerkenswert ist der Anstieg spanischer Besucher. Wie wir seit vielen Jahren immer wieder sagen, führt steigender Tourismus zu steigenden Immobilienverkäufen.
Nicht vergessen darf man auch, dass Marbella eine Vorreiterrolle in einer neuen Tourismusart innehat: dem Wohntourismus. Dieser besteht darin, dass viele Menschen sich Zweitwohnungen in Marbella zulegen. Seinen Anfang nahm dieser Trend Mitte der 50iger Jahre, er ist aber in den offiziellen Statistiken über Besucher der Stadt Marbella nicht widergespiegelt. Dies hat dem Tourismus der Region eine ganz neue Dimension verliehen und ist einer der Gründe dafür, warum es hier im Vergleich zu den meisten anderen Tourismusorten der Welt so wenige Hotels gibt.
Gründe für das Wachstum des Immobilienmarktes in Marbella
Alle Indikatoren, egal ob national, regional oder lokal, weisen gleichermaßen auf die Verbesserung der Marktsituation hin.
Die folgenden Faktoren spielen bei der Erholung des Immobilienmarktes in Marbella eine zentrale Rolle:
Eine Stadt, die Qualität und eine zwölfmonatige Saison bietet. Marbella ist noch immer ein Urlaubsort mit niedrigen Bauten und einer ganzjährigen Saison, die nur wenig Konkurrenz im Mittelmeerraum hat; viele Küstenorte sind reine Betondschungel, in denen von Ende Oktober bis April die Bürgersteige hochgeklappt werden. Die Einwohnerzahl von Marbella liegt im Winter bei über 275.000 und setzt sich aus der offiziellen Bevölkerung sowie den „schwankenden“ Zahlen nicht angemeldeter Personen zusammen. In der Hochsaison explodiert diese Zahl um ein Dreifaches.
Der moderne Flughafen von Malaga liegt nur 35 Minuten mit dem Auto entfernt und bietet wöchentlich Flüge in 125 Ziele weltweit. Mit dem Schnellzug AVE kommt man von Málaga in zweieinhalb Stunden nach Madrid. Marbella ist der ideale Ausgangspunkt für Ausflüge in die weißen andalusischen Dörfer, nach Sevilla, Córdoba und Granada mit seinem Skiresort, die Sierra Nevada. Portugal ist mit dem Auto in 4 Stunden zu erreichen, und nach Marokko gelangt man mittels einer kurzen Überfahrt mit der Fähre über die Straße von Gibraltar.
All diese Faktoren machen Marbella bei vielen Menschen so beliebt. Andere ziehen die Balearen oder andere bekannte Urlaubsorte vor. Und so sollte es auch sein.
Ein schwacher Euro. Der Euro ist verglichen zum englischen Pfund und zum Dollar nach wie vor schwach. Dadurch sind Immobilien in Marbella und Umgebung relativ günstig für Käufer, die ihr Vermögen in anderen Währungen besitzen.
Wettbewerbsfähige Preise. Es gibt nach wie vor ein großes Angebot an Immobilien aus zweiter Hand, deren Preise hauptsächlich aber nicht ausschließlich unter 1.000,000 € liegen, und die somit sehr wettbewerbsfähig sind, da sich die Preise nur langsam an die erhöhten Verkaufszahlen anpassen.
Niedrige Hypothekenraten. Extrem niedrige Zinsen und die erbitterte Konkurrenz zwischen den spanischen Banken stellen für Käufer einen starken Anreiz dar, eine Hypothek aufzunehmen. Ab April 2016 beläuft sich ein typischer variabler Zinssatz für Hypotheken mit einer Laufzeit von 20 Jahren auf +1.70% Euribor (Nominalsatz bei Erstellung dieses Artikels bei 0%), und feste Zinssätze gibt es ab 2.75%.
Hohe Erträge im Vergleich zu anderen Investitionsarten. Zinssätze, die beinahe schon im Minusbereich liegen, sowie ein geschwächter Aktienmarkt führen dazu, dass Investitionen im Immobilienbereich wieder interessant werden, vor allem, wenn sie mit dem unvergleichlichen Lifestyle, den Marbella bietet, kombiniert werden.
Ein sicherer Ort. Marbella gilt in der EU als sicherer Hafen. Allein dieser Faktor führt jedes Jahr dazu, dass Investitionen über mehrere hundert Millionen Euro von Investoren aus weniger sicheren Gegenden der Welt getätigt werden. Dazu kommen Käufer von den klassischen Märkten innerhalb der Europäischen Union.
Wer kauft?
Im vierten Quartal 2015 stellten Käufer aus der EU mehr als 60% aller ausländischen Käufer. Erneut lagen die Briten mit mehr als 30% an vorderster Stelle (siehe Tabelle).
In Marbella machen ausländische Käufer gut 80% des gesamten Marktes aus.
Was verkauft sich?
Alle Arten von Immobilien. Marbella bietet eine erstaunliche Auswahl von Immobilien, es finden sich absolute Luxusobjekte genauso wie erschwingliche Immobilien. Es ist faszinierend zu sehen, dass Villen in hochwertigen Wohngegenden, die nur einen Spaziergang von Puerto Banús entfernt liegen und mehrere Millionen Euro kosten, mit wunderschönen aber günstigeren Gegenden in der näheren Umgebung koexistieren, die ebenfalls nur einen Katzensprung von Puerto Banús entfernt liegen und ab 250.000 € zu haben sind. Die Verkäufe nehmen in allen Kategorien zu, von Objekten der niedrigsten Preisklasse bis hin zu Anwesen ab 10 Mio. €.
Der Markt für Luxusimmobilien hat sich sehr gut erholt. Ein klarer Trend zeichnet sich ab: Die Anzahl der Verkäufe von absoluten Luxusobjekten ab 4 Mio. Euro und mehr steigt rasant. Unseren Schätzungen zufolge gab es 2015 mehr als 100 Verkäufe in Marbellas näherer Umgebung, bei denen Objekte von über 4 Mio. Euro den Besitzer wechselten. Damit ergibt sich ein Zuwachs von gut 30% im Vergleich zum Vorjahr in dieser Preiskategorie.
Neue oder renovierte Immobilien. Viele Käufer sind nicht sehr angetan von dem Gedanken, Renovierungen an 10 oder 15 Jahre alten Immobilien vornehmen zu müssen. Wer aber eine Immobilie in bestimmten Gegenden haben möchte, hat nur eine begrenzte Auswahl, da in den letzten 8 Jahren nur wenig gebaut wurde, und es wird auch noch ein bis zwei Jahre dauern, bis es wieder mehr Neubauten oder renovierte Objekte zur Auswahl gibt. Es gibt jedoch Interessenten für ältere Objekte, dabei handelt es sich vorwiegend um Käufer oder Investoren (ortsansässig oder aus anderen Ländern), die den Markt in Marbella sehr gut kennen und auf der Suche sind nach renovierungsbedürftigen Immobilien für den eigenen Gebrauch oder einen Gewinn bringenden Weiterverkauf. Viele kleine Unternehmen und Investoren waren in den letzten drei Jahren auf der Suche nach genau solchen älteren und renovierungsbedürftigen Immobilien.
Sonstige Marktaspekte
Baukräne werden wieder aufgestellt, das Rad beginnt sich zu drehen, der Zyklus beginnt von neuem.
1. Erstklassiges Bauland und neue Bauprojekte
Ein weiterer neuer Trend in Marbella ist das Wiederauftauchen von Investmentfirmen aus den verschiedensten Gegenden der Welt – die meisten davon sind allseits bekannt, und bei einigen anderen handelt es sich um private Konsortien – die den Markt studieren und oftmals die besten Bauplätze kaufen, die zu haben sind. Nahezu alle erstklassigen Baugrundstücke wurden in den letzten zwei Jahren verkauft, einschließlich des letzten größeren Bauplatzes an der Goldenen Meile in Marbella: „El Ancón“, ein bekanntes, westlich von Marina Puente Romano liegendes Grundstück, wo die Planung für einen ultramodernen Wohnkomplex am Strand mit etwa 65 Apartments und 5 Villen bereits begonnen hat. Weitere Informationen erhalten Sie von Panorama.
Weitere große Investitionskäufe waren 170.000 m2 Bauland am Strand im östlichen Teil der Gemeinde, zwischen den Hotels Los Monteros und Don Carlos, erworben durch Platinum Estates aus Hong Kong; dort entsteht ein 5-Sterne Luxushotelresort mit einem 600 Meter langen Strand, inklusive exklusiven „Marken“-Villen, Beachklub und Shoppingzone. Geplante Kosten: 200 Mio.€. Dann wären da noch Urbanias herrliches Projekt “Icon” mit 28 Villen und 160 Apartments in Santa Clara; neue Projekte von Taylor Wimpey, einem der derzeit wichtigsten Investoren an der Küste, der sehr erfolgreich Objekte vom Reißbrett verkauf; sowie diverse Projekte der norwegischen Solvilla-Gruppe.
Die besten der verbleibenden Einzelbaugrundstücke wurden ebenfalls an große und kleinere Bauunternehmer verkauft, die zumeist geschlossene Wohnanlagen mit fünf bis 30 Häusern planen.Zusammenfassend lässt sich sagen, dass in Marbella etwa 20 neue Projekte in Angriff genommen werden. Ein gutes weiteres Dutzend oder noch mehr sind in Planung.
2. Man setzt auf Immobilien der obersten Klasse
Der Trend zum Bau hochwertigster Immobilien zeichnet sich klar ab. In den letzten drei Jahren gab es nicht nur unglaubliche Investitionen im Immobiliensektor in Marbella, sondern ganz speziell setzten die Käufer großes Vertrauen in den Luxussektor an der westlich von Marbella gelegenen Küste. Ende 2014 wurde Sotogrande an die Top US und EU Fonds Cerberus Capital Management und Orion Capital verkauft. Die Planung atemberaubender Projekte, mit denen man nur die reichsten der Reichen ansprechen wird, wird gerade fertig gestellt. Näheres darüber erfahren Sie bei Panorama.
Im Januar 2016 kaufte La Zagaleta (U.K.) Ltd., eine Tochtergesellschaft der Firma, die wahrscheinlich die exklusivsten Wohnanlagen im Country Club Stil nicht nur in Marbella sondern überall in Europa besitzt, den Golfklub Valderrama sowie daneben liegendes Bauland für eine Investition von anfänglich 40 Mio. € plus zusätzliche 200 Mio. € für Neubauten und Investments innerhalb der nächsten zehn Jahre.
Dies ist ein klarer und handfester Beweis dafür, dass die gesamte Küste bei Marbella und westlich davon in rasantem Tempo in eine neue Ära der Bautätigkeit eintritt.
3. Marbellas neuer allgemeiner Bebauungsplan
Im November 2015 wurde Marbellas allgemeiner Bebauungsplan aus dem Jahr 2010 per Beschluss des Obersten Gerichtshofs annulliert. Dadurch trat sofort der alte Plan von 1986 wieder in Kraft. Obgleich dies eine große Überraschung war, sind es keine allzu schlechten Neuigkeiten, da der Plan aus dem Jahr 2010 vom operativen Standpunkt aus gesehen extrem schwierig zu handhaben war, u.a. aufgrund der Notwendigkeit, in vielen Urbanisationen die “Erschließungskosten“ zu analysieren. Viele Promotoren der betroffenen Anlagen mussten Entschädigungen leisten, und zudem entstanden aus diesem Bebauungsplan zahlreiche ungerechte und schwierige rechtliche Situationen.
Während ein neuer Plan erarbeitet wird (es kann drei bis vier Jahre dauern, bis dieser endgültig genehmigt wird), werden durch die Stadtverwaltung intelligente und provisorische Maßnahmen ergriffen, um die Interessen derjenigen Eigentümer zu schützen, die durch die Annullierung des Plans besonders gefährdet sind. Dazu gehören spezifische Änderungen des Plans von 1986, die, sobald sie einmal durch den Stadtrat genehmigt wurden, an die Landesregierung zur weiteren Genehmigung geleitet werden können.
Unter den Topexperten in städtebaulichen Fragen herrscht Übereinstimmung dahingehend, dass die Annullierung des Plans von 2010 die meisten Endkäufer von Immobilien nicht betreffen wird, es kann höchstens sein, dass das Angebot an neuen Objekten in den nächsten drei bis vier Jahren etwas zurückgeht. Tatsächlich zweifeln daran nur die wenigsten potenziellen Käufer, und erwarten, dass sie von ihren Anwälten und Maklern davor geschützt werden, Immobilien zu kaufen, die mit hohen Risiken oder Problemen behaftet sind.
Um die Dinge in die richtige Perspektive zu rücken, muss man auch sagen, dass lediglich 15% der Immobilien in Marbella durch diese Änderung betroffen sind (Diario Sur, 4. März 2016). Während viele Bauherren dahingehend geschädigt waren, dass sie ihr Bauland nicht vor Bewilligung des neuen Bebauungsplans bebauen durften, können andere nun mehr bauen als sie unter dem annullierten Plan gedurft hätten, oder sie können an einer Stelle bauen, an der es vorher strikt untersagt war. Da nach Aussage der Stadtverwaltung ca. 17.000 Wohneinheiten noch gemäß des Plans von 1986 gebaut werden können (Diario Sur, 13. März 2016), deutet nichts darauf hin, dass Marbella in den kommenden drei bis vier Jahren das Bauland ausgeht.
Die meisten scheinen sich einig zu sein, dass das Endergebnis des neuen Bebauungsplans positiv und die Übergangslösung leicht zu handhaben sein wird.
Zukunftsaussichten und Trends
Ist Marbella ein Markt für Käufer oder für Verkäufer? Die Wahrheit liegt irgendwo dazwischen und hängt auch von Preisklasse und Lage ab. Zwar werden die meisten Objekte zu wettbewerbsfähigen Preisen angeboten, wir finden aber, dass manche der teuersten Immobilien auf dem Markt Preise haben, die allzu optimistisch sind. Es gibt in allen Preislagen noch immer wunderbare Angebote, vor allem aber in der Kategorie von unter 1 Mio. €, und wir gehen davon aus, dass das Angebot an Immobilien aus zweiter Hand mit Ausnahme der Objekte in bester Lage noch etwas länger vorhanden sein wird.• Wird der Verkauf schneller vonstatten gehen? Während eine Immobilie in sehr guter Lage und zu einem vernünftigen Preis innerhalb weniger Wochen verkauft werden kann, dauert es in guten Zeiten möglicherweise ein Jahr oder länger, eine Immobilie in Marbella zu verkaufen, abhängig von der Lage, dem Zustand und der Preisstrategie. Für alle, die schnell verkaufen möchten, gibt es einen Käufermarkt (nicht wie noch vor fünf Jahren), und der Verkauf ist nur eine Frage des kompetenten Maklers, der Sie hinsichtlich eines vernünftigen Preises beraten kann, und weiß, wie man die Immobilie schnell auf den Markt bringt.
Was ist eine gute Investition? Bedenkt man, dass die meisten Preise sich nach wie vor auf einem Niveau ähnlich wie 2004 bewegen, gehen wir davon aus, dass eine Immobilie, die heute in Marbella zu einem fairen Marktpreis gekauft wird, sich in den nächsten Jahren als exzellente Kapitalanlage erweisen wird.• Sowohl das Angebot als auch die Nachfrage werden steigen. Der Trend zum Bau und Verkauf von Immobilien aller Preisklassen in Marbella und weiterer Umgebung wird unvermindert weitergehen.• Die Preise werden weiterhin nach und nach steigen. Vor allem im Falle der Immobilien in der Preislage 1 Mio. € und mehr, wo das Angebot geringer ist. Da die Nachfrage steigt und das Angebot sinkt, werden die Preise kontinuierlich steigen.
Die Grundstückspreise werden weiter steigen. Baugrundstücke, die in den besten Gegenden von Marbella zu vernünftigen Preisen angeboten werden, sind in Zukunft schwerer zu finden, da das Angebot schrumpft. Die Grundstückspreise in allen Preisklassen sind bereits gestiegen und ein weiterer Anstieg wird erwartet.
Spanische Käufer kehren zurück. Spanische Käufer werden nach und nach zurückkehren und in Marbella und Umgebung Immobilien kaufen, da sich die nationale Wirtschaft in den kommenden Monaten weiterhin erholen wird. Als Touristen sind spanische Staatsbürger bereits nach Marbella zurückgekommen (siehe Tabelle).
Eine neue Ära, in der die Grenzen in puncto Architektur und Design herausgefordert werden. Wundervolle, kreative neue Projekte kommen 2016 auf den Markt und werden Marbella in eine neue Ära des Immobilienwesens führen. Man darf nicht vergessen, dass in den letzten 8 Jahren in Marbella sehr wenige Neubauten errichtet wurden.• Der iranische Markt. Der vor kurzem wieder geöffnete iranische Markt wird Käufer nach Marbella bringen. Marbella war bei den Iranern schon in der Vergangenheit jahrzehntelange sehr beliebt.
Eine graduelle Verbesserung der Marktsituation. Obwohl Marbella in Bezug auf die Erholung des Immobilienmarktes landesweit an der Spitze steht, weil Nicht-Residenten seit 2012 Schnäppchen aufgekauft haben, erwarten wir keinen „Boom“, sondern ein eher graduelles, ausgeglichenes und gesundes Wachstum, wie es bereits 2015 zu beobachten war und sich auch 2016 ähnlich abzeichnet.
Panorama eröffnete sein erstes Büro in Marbella im Jahr 1970, in der festen Überzeugung, dass diese Gegend so einzigartig war, dass sie mit Glück, einer vernünftigen Verwaltung und guter Planung auch so bleiben würde und eventuell eines Tages das bedeutendste Urlaubsziel in ganz Europa sein könnte. Nichts war faszinierender als aus nächster Nähe miterleben zu dürfen, wie sich diese herrliche Stadt entwickelte und ihre Schönheit in jeder Wachstumsphase bewahren konnte. Nach 46 Jahren voller Höhen und Tiefen in mehreren Zyklen scheint uns, dass Marbella nun sein volles Potenzial entwickelt hat.
Von Christopher Clover
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