english: write-off; depreciation allowance; depletion; deduction; capital allowance; amortisation
Der Tatsache, dass Bauwerke im Zeitverlauf abgenutzt werden und daher mit einer zeitlich beschränkten Nutzungsdauer gerechnet werden muss, ist in den verschiedenen Teilbereichen der Immobilienwirtschaft Rechnung zu tragen.
Abschreibung bei Mietenkalkulation
Bei Wohngebäuden, die bis 31.12.2001 mit öffentlichen Mitteln nach dem II. WoBauG geförderte wurden, musste die Kostenmiete ermittelt werden. Sie gilt für diesen Wohnraum bis zum Ende des Zeitraums, in dem der Wohnraum als gefördert anzusehen ist. Bei Änderung der Kostenansätze, ist auch in Zukunft die Kostenmiete im Rahmen einer Teilwirtschaftlichkeitsberechnung fortzuschreiben. Das kann – bei werterhöhenden Investitionen – auch die Abschreibung betreffen.
Die Mietkalkulation erfolgte im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV). Für die Wohngebäude wurde eine hundertjährige Nutzungsdauer unterstellt, was zu einem linearen Abschreibungssatz von ein Prozent führt. Dieser Satz erhöhte sich für Einrichtungen und Teile, die erfahrungsgemäß in kürzeren Zeitabschnitten erneuert werden müssen. § 25 der II. BV Stand 2007 weist für die Sammelheizung und die Einbaumöbel einen Satz von drei Prozent aus, für Gemeinschaftsantennen oder maschinelle Wascheinrichtungen neun Prozent.
Für Wohnraum, der nach dem Wohnraumförderungsgesetz gefördert wurde bzw. künftig gefördert wird, wenn die Antragstellung also nach dem 31.12.2001 erfolgte bzw. erfolgt, ist nicht mehr die nach der II. BV berechnete Kostenmiete, sondern die "vereinbarte Miete" relevant. Die Abschreibung spielt hier keine Rolle mehr. Das Kalkulationsschema der II. BV kann aber als reines Berechnungsschema für jede Art Wohnraum nach wie vor verwendet werden, auch wenn sie ihre rechtliche Bedeutung eingebüßt hat.
Abschreibung bei Wertermittlung
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt den Begriff Abschreibung nicht. Dort wird von Wertminderung gesprochen. Er entspricht jedoch dem, was in der Abschreibung zum Ausdruck kommt, nämlich in der Berücksichtigung der Tatsache, dass die Nutzbarkeit eines hergestellten physischen Gutes u.a. durch den laufenden Nutzungsprozess zeitlich begrenzt ist. Es wird deshalb am Bewertungsstichtag auf die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer abgestellt. Im Ertragswertverfahren ist die sich aus der Restnutzungsdauer ergebende "Abschreibung" Teil des Vervielfältigers, mit dem der Gebäudereinertrag multipliziert wird. Beim Sachwertverfahren wird die der wirtschaftlichen Alterswertminderung entsprechende Abschreibung teils linear, teils nach statistisch-empirischen und teils in Form von mathematisch-theoretischen Ableitungen ermittelt. Sie führt vom ursprünglichen Herstellungswert zum Zeitwert des Gebäudes, sofern aus bestimmten Gründen keine Zu- oder Abschläge erforderlich sind.
Grundsätzlich kann zwischen einem progressiven, linearen und degressiven Wertminderungsverlauf unterschieden werden. Das bedeutet, dass die Abschreibungsquoten im Zeitverlauf steigen, gleich bleiben oder fallen können. Entspricht der Ausgangswert des neu hergestellten Gebäudes einem nachhaltig hohen Gebäudestandard, der auch im längeren Zeitverlauf durch altersbedingte Nutzungsminderungen in hohem Maße marktfähig bleibt, wird eher eine progressive Verlaufsform der Abschreibung unterstellt werden können. Die Abschreibungsquoten sind in den ersten Jahrzehnten gering und werden erst später zunehmend größer. Bei einem durchschnittlichen Zustandsniveau des Gebäudes wird der Abschreibungsverlauf eher linear sein. Die degressive Verlaufsform wird in Fällen zu unterstellen sein, in denen die Nutzungsfähigkeit und -intensität schon im ersten Zeitabschnitt der Gesamtnutzungsdauer stark abnimmt. Auf welche Abschreibungsmethode im Verfahren auch immer zurückgegriffen wird, der Sachverständige muss die Heranziehung der jeweiligen Methode einleuchtend begründen. Die ImmoWertV als Nachfolgeverordnung der Wertermittlungsverordnung (WertV) sieht nur noch eine linear anzusetzende Wertminderung vor.
Abschreibung im Rechnungswesen
Im Rechnungswesen bezieht sich die Abschreibung nicht nur auf "Sachanlagen", sondern auch auf Finanzanlagen und Forderungen (insbesondere Mietforderungen). Bei den Abschreibungen auf Anlagevermögen wird zwischen linearer und degressiver Abschreibung einerseits, sowie planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibung andererseits unterschieden. Außerplanmäßige Abschreibungen können wirtschaftlich bedingt sein (z.B. fehlende Anpassung an den technischen Fortschritt, der zu erheblichen Einsparungen im Bereich der Bewirtschaftungskosten führen würde) oder sie sind faktischer Natur (z. B. Zerstörung durch Brand).
Abschreibungen können auch steuerlich von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder aus Gewerbebetrieb "abgesetzt" werden. Man spricht hier von "Absetzung für Abnutzung", die in den Einkommensteuerrichtlinien auch mit dem Kürzel "AfA" bezeichnet wird. Daneben kennt das Einkommensteuerrecht auch eine "erhöhte Absetzung für Abnutzung" bei Gebäuden in Sanierungs- und städtebaulichen Entwicklungsgebieten und bei Baudenkmälern.
Baudenkmal
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
Wertermittlungsverordnung (WertV)
Wirtschaftlichkeitsberechnung (Wohnungswirtschaft)
Das Stichwort Abschreibung möchte ich gerne kommentieren :