Wo der Streit köchelt
Urteile rund um die Nutzung der Küche in einer Immobilie
Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Urteile deutscher Gerichte gesammelt. Mal geht es dabei um die Ausstattung einer Mietwohnung mit einer Einbauküche, mal um unangenehme Gerüche, die aus einem Versorgungsrohr in die Wohnung dringen.
Überraschungsküche: billig statt hochwertig
Wenn ein Mieter eine Wohnung besichtigt, dann interessiert er sich meistens auch sehr stark für die Ausstattung der Küche. Sind die Geräte neu? Entsprechen sie seinen Bedürfnissen?
Ein Mieter in Berlin hatte in dem Zusammenhang ein seltsames Erlebnis: Ihm wurde beim Besichtigungstermin eine hochwertige Einbauküche vorgeführt, doch nach Vertragsabschluss fand sich dort plötzlich ein sehr viel einfacheres, billigeres Modell.
Das Landgericht Berlin (Az. 65 S 366/04) entschied, dass dies kein korrektes Vorgehen des Eigentümers gewesen sei. Der Mieter habe einen Anspruch darauf, genau das Modell zu erhalten, das zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in der Wohnung eingebaut gewesen sei.
Das gute Stück ist in die Jahre gekommen
Auch eine Küche kommt ins Alter. Mit fortschreitender Zeit hat der Eigentümer immer geringere Schadenersatzansprüche, wenn der Mieter sie beschädigt oder entfernt. Das musste ein Eigentümer erfahren, als er bei einer über 25 Jahre alten Küche von seinem Mieter Schadenersatz forderte, nachdem dieser die Geräte entfernt hatte. Sein Argument: Die Küche sei nicht abgenutzt gewesen und habe immerhin ursprünglich 15 000 Mark gekostet.
Das Landgericht Berlin (Az. 62 S 13/01) sah das nicht so. Ein Vierteljahrhundert liege weit über der durchschnittlichen Nutzungsdauer, der Zustand des Objekts sei außerdem nicht substanziiert dargelegt worden, weswegen es keine Entschädigung gebe.
Es stank mächtig in der Wohnung
Wenn aus einem defekten Küchenrohr regelmäßig unangenehme Gerüche austreten, dann muss sich ein Mieter das nicht gefallen lassen. Im konkreten Fall waren die Folgen des Mangels besonders schwerwiegend, weil es sich um eine offene Küche handelte und deswegen die komplette Wohnung von den Ausdünstungen betroffen war.
Das Landgericht Berlin (Az. 67 S 342/17) entschied, hier sei eine Mietminderung in Höhe von zehn Prozent angebracht. Die Bewohner hielten eigentlich 15 Prozent für angemessen.
Bundesfinanzhof: Keine Werbungskosten
Wenn ein Eigentümer in einem vermieteten Objekt die Einbauküche komplett erneuert (Spüle, Herd, Möbel und Elektrogeräte), dann kann er diese Kosten nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen.
Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (Az. IX R 14/15) musste er einem Zeitraum von zehn Jahren im Wege der Absetzung für Abnutzung (AfA) abschreiben, was steuerlich weniger attraktiv ist. Es handle sich hier nämlich nicht um einen sofort und vollständig absetzbaren »Erhaltungsaufwand«, entschieden die obersten Finanzrichter.
Von der Küche stand nichts im Mietvertrag
Wenn eine Küche dem Mieter lediglich zur Nutzung überlassen wird und nicht Bestandteil des Mietvertrages ist, dann trifft den Eigentümer keine Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht. Das musste eine Mieterin erfahren, als Kühlschrank und Geschirrspülmaschine kaputt gingen und sie vom Eigentümer eine Reparatur forderte.
Das Amtsgericht Berlin-Neukölln (Az. 18 C 182/17) urteilte, hier könne kein Mietmangel vorliegen, weil die Küche im Sinne des Vertrages gar nicht zur Wohnung gehöre. Rechtlich sei eine solche Lösung unbedenklich, denn ein Vermieter sei nicht verpflichtet, eine Einbauküche zur Verfügung zu stellen.
Richterspruch: kein »wesentlicher« Bestandteil
Zählt eine Einbauküche als wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks oder wenigstens als Zubehör? Oder ist das nicht der Fall? Was zunächst nach einer akademischen Frage klingt, kann ganz schnell praktische Bedeutung erlangen. Dann nämlich, wenn eine Zwangsversteigerung des Objekts ansteht. Mieter hatten eine Einbauküche in ihrer Wohnung eingebaut und beim Auszug mitgenommen. Der Erwerber behauptete, das sei nicht rechtmäßig gewesen, weil die Küche eben »wesentlicher Bestandteil« und damit nicht herauslösbar sei.
Der Bundesgerichtshof (Az. IX R 180/07) sah das anders. Er bestätigte im Nachhinein das Vorgehen der Mieter. Sie durften ihre Küche behalten.
Küche als Hausrat und kein »fester« Bestandteil
Ebenfalls um die Zugehörigkeit einer Küche zu einem Wohngebäude ging es in einem anderen Fall, der vor Gericht landete. Wohnungseigentümer hatten eine Einbauküche individuell auf einen Raum zugeschnitten. Als es später im Zuge eines Brandes zu Schäden kam, wandten sich die Betroffenen an ihre Wohngebäudeversicherung und forderten finanziellen Ersatz. Doch die Assekuranz verweigerte das mit der Begründung, die Küche sei kein fester Bestandteil des Hauses.
Das Oberlandesgericht Köln (Az. 5 U 36/92) schloss sich dieser Rechtsmeinung an und betrachtete die vorliegende Küche als Hausrat und nicht als Bestandteil des Gebäudes.
Brandschaden, aber die Versicherung zahlt nicht
Mit zu den schlimmsten Vorfällen, die sich in einer Küche ereignen können, gehört ein Brand. In einem Haushalt in Nordrhein-Westfalen entzündeten sich Speisen in einem Topf und es entstand eine Stichflamme. Ein Rauch- und Rußfilm verschmutzte den Raum, es war eine aufwendige Reinigung nötig. Der Gesamtschaden betrug rund 13 000 Euro. Nach Ansicht des Geschädigten sollte die Hausrat- und Gebäudeversicherung dafür aufkommen.
Doch das Oberlandesgericht Hamm (Az. 20 W 28/14) urteilte anders. Es handelte sich hier nicht um einen »Brand« im Sinne der Vertragsbedingungen, denn die Stichflammen hätten keine brennbaren Gegenstände erreicht. Die Versicherung musste nicht einspringen.
Nachbesserungsfrist: Wie lange muss man Zeit lassen?
Nicht immer entspricht eine gelieferte und eingebaute neue Küche den Vorstellungen des Kunden. In diesem Fall kann man als Käufer der Firma eine Nachbesserungsfrist setzen. Aber wie lange muss man dem Unternehmen Zeit dafür lassen?
Ein Kunde beanstandete die erbrachte Leistung und forderte nach mehrwöchigen fruchtlosen Verhandlungen schließlich schriftlich, die Arbeiten innerhalb von zwölf Tagen zu leisten. Die Firma überschritt diese Frist erneut um etwa zwei Wochen.
Auch dem Landgericht Wuppertal (Az. 9 S 255/14) schien das viel und entschied: Der Käufer darf vom Vertrag zurücktreten und auf eine Rückgabe der angezahlten knapp 5000 Euro bestehen. LBS/nd
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