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Im Mietvertrag enthaltene Beschränkung der Kündigung schließt erleichterte Kündigung durch Vermieter aus
16.10.2013 , Autor: Dipl. Verwaltungswirt (FH) Janus Galka - Rechtsanwalt
Dipl. Verwaltungswirt (FH) Janus Galka
Häufig werden in Mietverträgen Klauseln aufgenommen, bei denen das Kündigungsrecht des Vermieters oder beider Parteien eingeschränkt werden. Wenn diese Klauseln nicht einseitig zu Lasten des Mieters vorformuliert sind, werden sie grundsätzlich als zulässig angesehen. Im aktuell entschiedenen Fall wurde im Jahre 1998 ein Mietvertrag über eine Wohnung im Mehrfamilienhaus formuliert, bei dem der Vermieter erklärt hatte, das Mietverhältnis nicht aufzulösen, es sei denn es liegen berechtigte Interessen des Vermieters vor.
Das gesamte Wohnhaus wurde sodann weiterveräußert, in einem solchen Fall tritt der Erwerber als neuer Vermieter in den Mietvertrag ein. Die neuen Eigentümer zogen sodann in das Erdgeschoss des Wohnhauses ein, während der Mieter weiterhin die gemietete Wohnung bewohnte. Zum 31.07.2010 kündigten die neuen Vermieter sodann das Mietverhältnis, da sie die Wohnung nunmehr für die Schwester überlassen wollten. Sie stützten die Kündigung auf Eigenbedarf und hilfsweise auf § 573a BGB, der eine erleichtere Kündigung erlaubt, wenn der Mieter im selben Gebäude bei nicht mehr als zwei Wohnung wohnt.
In erster Instanz unterlagen die Vermieter in der zweiten obsiegten sie. Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Landgerichts aufgehoben (Urteil vom 16.10.2013, Az. VIII ZR 57/13). Er entschied, die erleichterte Kündigung ist durch den Mietvertrag ausgeschlossen, da die neuen Vermieter in das alte Mietverhältnis eintraten. Zur Frage, ob die Eigenbedarfskündigung bestehen bleibt konnte sich das Gericht nicht äußern, da das Berufungsgericht nicht ausreichende Tatsachenfeststellungen getroffen hatte. Der Rechtsstreit wurde an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen.
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wiederkehrende Beiträge – Lösung oder neue Probleme
Rechtsanwalt Janus Galka, LL.M. Eur.
Wie berichtet wurden zwischenzeitlich auch in Bayern die wiederkehrenden (Anlieger-) Beiträge eingeführt. Zweck der Regelung ist es die ungeliebten Straßenausbaubeiträge abzulösen und eine Regelung zu schaffen, die kleine Beitragslasten auf mehrere, nämlich sämtliche Grundstückseigentümer verteilt, dafür aber regelmäßig. Ob es sich dabei um einen neuen Lösungsansatz handelt, der die betroffenen Gründstückseigentümer zufriedenstellt ist eher fraglich. Ebenso dürften neue Rechtsstreitigkeiten vorprogrammiert sein. Kern der bayerischen Regelung ist die Möglichkeit der Gemeinden nunmehr, anstatt der bisherigen Beiträge, ... weiter lesen
Gericht – Pflicht von Klarnahmen bei Facebook bleibt (vorerst)
Das soziale Netzwerk Facebook sorgt immer wieder für Schlagzeilen und beschäftigt mittlerweile auch die Gerichte. Ein Rechtsstreit betrifft die Frage inwieweit Facebook von Nutzern verlangen darf, sich mit einem Vor- und Zunamen anzumelden. Die Betreiber sperrten ein Konto einer Nutzerin, die sich lediglich mit einem Pseudonym anmelden wollte. Die Beschwerde der Nutzerin verfolgte der Hamburgische Beauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit und verpflichtete Facebook, eine Anmeldung unter ihrem Pseudonym zu ermöglichen. Der Streit ging vor Gericht. Daraufhin hat das Verwaltungsgericht Hamburg auf Antrag von Facebook entschieden, der Bescheid des Datenschutzbeauftragten dürfe einstweilen nicht ... weiter lesen
Beamtenrecht - Stichtagsregelung zur Pensionierung verfassungsgemäß
Im Beamtenrecht stellt sich die Frage, welche Besoldung für die Höhe der Pension eines Beamten maßgeblich ist. Der Gesetzgeber hat in den Versorgungsgesetzen bestimmt, dass das zuletzt ausgeübte Amt maßgeblich ist. Dies allerdings nur, wenn das Amt auch zwei Jahre vor der Pensionierung bereits begleitet wurde. Diese Regelung ist dann problematisch, wenn ein Ruhestandsbeamter noch kurz vor der Pensionierung in ein höheres Amt befördert worden ist. So geschehen in zwei Fällen in Saarland und Rheinland-Pfalz, die Bewerber wurden erst ein halbes bzw. eineinhalb Jahre vor dem Ruhestand befördert und erhielten eine Pension nach dem vorletzten ausgeübten Amt, da die zwei Jahre noch ... weiter lesen
Hund zu laut – Halter muss Tier abgeben
Laute Tiergeräusche können Gegenstand sowohl privater als auch öffentlich-rechtlicher Auseinandersetzungen sein. Insbesondere wenn die Nachtruhe nicht eingehalten wird, können Sicherheitsbehörden (Gemeindern, Landratsämter) einschreiten und gegen die Tierhalter einschreiten. So geschehen durch das Landratsamt, das dem Hundehalter aufgegeben hatte, insbesondere in den Abend- und Nachstunden, dürfen vom Tier keine Lärmbelästigungen ausgehen. Zwischen 22 Uhr und 6 Uhr dürfe das Tier nur im geschlossenen Gebäude untergebracht werden. Diese Anordnung wurde jedoch vom Hundehalter missachtet. Darauf hin verhängte die Behörde ein erstes Zwangsgeld in Höhe von 100 Euro, ... weiter lesen
Kommunales Abgabenrecht
Bundesverfassungsgericht: rückwirkende Beitragserhebung in Brandenburg verfassungswidrig
Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat mit zwei Beschlüssen, die Entscheidungen des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg aufgehoben und an das Gericht zurückverwiesen. Es ging um die rückwirkende Erhebung des Schmutzwasserbeitrags für Kanal. Die Anwendung des neuen Fassung des § 8 Abs. 7 Satz 2 KAG Brandenburg verstößt gegen das Rückwirkungsverbot (Beschluss vom 12.11.2015, Az.: 1 BvR 2961/14, 1 BvR 3051/14). Ursprünglich entstand die Beitragspflicht, sobald das Grundstück an die Einrichtung Angeschlossen werden kann, frühestens mit Inkrafttreten der Satzung. Für das Oberverwaltungsgericht kam es nicht auf die Gültigkeit des Satzung an, sondern auf den ... weiter lesen
Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln
Im Mietrecht sind Schönheitsreparaturen und deren Abwälzung durch den Vermieter auf den Mieter immer wieder großer Streitpunkt und Gegenstand zahlreicher Gerichtsverfahren. Der Vermieter hat diese Reparaturen grundsätzlich selbst zu erbringen, es sei denn er kann diese Verpflichtung wirksam auf den Mieter übertragen. Das Amtsgericht Leipzig hatte kürzlich über eine besondere Klausel im Mietvertrag zu entscheiden. Dies lautet wie folgt: „ Bei Disput über die Höhe und Umfang von nicht oder nicht richtig ausgeführten/erforderlichen Schönheitsreparaturen, Abnutzungen der Mietsache oder Mietsachschäden, welche über den vertragsgemäßen Gebrauch ... weiter lesen
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