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Sanierung in Esslingen
Wissenswertes zum Thema Sanierung
Ablauf eines Sanierungsverfahrens
Die städtebauliche Erneuerung (Sanierung) ist eine strukturelle Daueraufgabe, die sich in vielen Gemeinden zu einer kommunalen Schwerpunktaufgabe entwickelt hat. Die Stadt Esslingen am Neckar entscheidet in eigener Verantwortung, ob und für welche innerörtlichen Bereiche sie sich dieser Aufgabe widmen will. Ziel ist die städtebauliche Verbesserung und Aufwertung der bereits bebauten Bereiche: Beseitigung städtebaulicher Missstände und die Verbesserung der Wohn- und Lebensbedingungen für die Bewohner.
Ein Sanierungsverfahren läuft in vier Phasen ab:
Vorbereitung (§§ 140 – 145 BauGB):
Grobanalyse, Vorbereitende Untersuchungen, Feststellung von städtebaulichen, sozialen und infrastrukturellen Missständen, Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung, Entwicklung eines Handlungskonzeptes, Aufnahmeantrag in ein Förderprogramm
Förmliche Festlegung
des Sanierungsgebietes (Gemeinderatsbeschluss, §§ 142, 143 BauGB)
Durchführung (§§ 146 – 148 BauGB):
Ordnungsmaßnahmen (z. B. Herstellung, Änderung oder Umgestaltung von Erschließungsanlagen, usw.) und Baumaßnahmen (z. B. Modernisierung und Instandsetzung, usw.)
Abschluss (§ 162 BauGB):
Erhebung von Ausgleichsbeträgen (§ 154 ff. BauGB), Förderrechtliche Abrechnung und Aufhebung des Sanierungsgebietes (Gemeinderatsbeschluss), Schlussbericht erstellen
Die Festlegung als Sanierungsgebiet hat zur Folge, dass bei allen Grundstücken im Grundbuch ein so genannter „Sanierungsvermerk“ eingetragen wird. Dies bedeutet, dass Veränderungen wie die Durchführung baulicher Maßnahmen (Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder Beseitigung von baulichen Anlagen und erhebliche oder wertsteigernde Veränderungen) oder Veräußerungen, sowie Vermietung und Verpachtung nach § 144 des Baugesetzbuches einer besonderen Genehmigungspflicht durch die Stadt unterliegen. Außerdem steht der Stadt/Gemeinde ein besonderes Vorkaufsrecht zu. Damit soll sichergestellt werden, dass die vorgesehenen Maßnahmen den Sanierungszielen entsprechen. Die Sanierungsgenehmigung ersetzt für genehmigungspflichtige bauliche Vorhaben nicht die Baugenehmigung. (Die notwendigen Anträge und Formulare finden Sie als Download im Formularservice unter Baurecht.)
In bestimmen Fällen kann der Bauherr eine erhöhte steuerliche Abschreibung in Anspruch nehmen. Diese erhöhte steuerliche Abschreibung nach §§ 7h, 10f, 11 a EStG gibt es für Baumaßnahmen in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten. Ob eine Abschreibung möglich ist, muss mit dem Steuerberater geklärt werden. Sollte eine Abschreibung in Frage kommen, muss vor Beginn der Baumaßnahmen mit der Stadt ein Sanierungsvertrag abgeschlossen werden. Dieser ist Voraussetzung für die steuerliche Abschreibung. Die Baumaßnahmen müssen dabei ein „Bündel von Maßnahmen“ bilden und den festgelegten Zielen der Sanierung entsprechen. Nur der Austausch von Fenstern oder eine Edelsanierung („goldene Wasserhähne") sind nicht steuerlich absetzbar. Für Umbauwillige ist es ratsam, einen Architekten hinzuzuziehen.
In den Sanierungsverfahren werden erhebliche öffentliche und private Mittel eingesetzt, z.B. für die Gestaltung des öffentlichen Raums, die Sanierung von ortsbildprägenden Gebäuden, die Beseitigung von städtebaulichen Missständen. Auf Grundlage des § 154 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Höhe der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung an die Gemeinde zu entrichten. Mit dem Ausgleichsbetrag wird die ausschließlich durch die Sanierungsmaßnahmen bedingte Bodenwerterhöhung abgeschöpft. Dabei sind nur die Bodenwerte Gegenstand der Wertermittlung, nicht aber die Werte der baulichen Anlagen. Nach Abschluss der Sanierung sind die Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen (§ 154 BauGB) an die Stadt verpflichtet. Über die Ausgleichsbeträge werden die Eigentümer an den Kosten der Gebietsaufwertung beteiligt. Im Gegenzug entfallen Erschließungsbeiträge.
Klein Venedig - Beispiel einer gelungenen Sanierung
Um das so genannte „Klein Venedig“ über eine begehbare Uferlandschaft für die Öffentlichkeit zugänglich zu machen, wurden die städtischen Gebäude Archivstr. 3/1 und das so genannten „Waschhäusle“ abgebrochen. Mit Abbruch der Gebäude konnte die historische Stadtmauer freigelegt werden.
Durch den Abbruch der Gebäude hat sich eine Uferzone ergeben, die unter Beibehaltung der vorhandenen Uferfassung in eine öffentliche Uferterrasse mit Ruhebänken direkt am Wasser umgestaltet werden konnte. Zusätzlich wurde zur Aufwertung des Bereiches eine Flachwasserzone angelegt. Die Bedeutung der historischen Stadt am Fluss kann hiermit spürbar gemacht und der Erholungswert erheblich gesteigert werden.
E-Mail stadtplanungsamt[klammerAffe]esslingen.de
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